Antagligen har du hört ordet till leda - bostadsbubbla. Och du är säkert också trött på retoriken kring dess varande eller ej. Åsiktsmonopol är ganska vanligt kring den här frågan och att slå varandra i huvudet med sina argument. Och nu tänkte jag själv ge mig i kast med denna svåra fråga. Min åsikt är klar - det finns en bostadsbubbla att förhålla sig till. Därmed inte sagt att det blir katastrof och sotdöd.
Börskrascher hänger ihop med bubblor. Finanskraschen härförleden berodde på bolånekrisen i USA. Bostadslån paketerades om och såldes vidare och till slut sprack bostadsbubblan. Fastighetskraschen i början av 90-talet drog med sig bankerna och skattebetalarna fick rusa till räddning. IT-kraschen var girighetens krasch som berodde på en spekulationsbubbla. Alla gångerna har börsen fallit över femtio procent - en krasch är inte gynnsam för en aktieägare.
I vårt land har vi upplevt markanta prisfall på bostäder vid två tidpunkter de senaste 40 åren - i början av 80-talet och i början av 90-talet. Den första av dessa blev relativt osynlig på grund av hög inflation - det faktiska prisfallet blev ändå runt 35 procent. Bankernas kollaps i början av 90-talet renderade i ett prisfall på 28 procent. Under IT-kraschen fick vi ett kortvarigt fall på ungefär 7 procent men undantaget detta har priserna stigit markant.
Idag är priserna efter inflationsjustering dubbelt så höga jämfört med det historiska genomsnittet rensat för inflation. Priserna är rekordhöga historiskt sett och svenska bostadspriser närmar sig irländsk toppnivå relativt inflationen. Så vad kommer att ske?
Min uppfattning är den att när räntorna på bolån når 4 till 5 procent kommer vi att se sprickbildning i bostadsprisuppgången, antalet bostäder ute för försäljning kommer att öka markant och det kommer att bli svårare att avyttra dem - det kommer också att ta längre tid, mycket beroende på att säljarna och köparna inte är i 'fas' angående priserna. Ännu mer spännande blir det när och om räntorna når de nivåer vi hade i mitten av 2008 - lite drygt två sedan - på 6,5 procent.
Sedan mitten av nittiotalet har den svenska bostaden stigit gånger tre i pris. Detta är 2,5 gånger mer än inflationstakten.
Bubblor spricker av en och samma anledning - stigande inflation som drar upp räntorna. Har man tur så blir det en 'pysbubbla' men att luften går ur är säkert. Och hur mycket priserna kommer att implodera återstår att se. Min kvalificerade gissning är att priserna måste närma sig inflationstakten, så justerat för just denna tror jag på 5 procent nedåt om året i kanske fyra eller fem år, det vill säga 20 till 25 procent i genomsnitt.
Jag blir inte glad om jag får rätt i detta - men det är vad jag befarar. Vad tror du och hur resonerar du?
Läs även andra bloggares åsikter om
Bostadsbubbla,
Bolån,
Inflation,
Räntor,
intressant?
Om det är vad du befarar - hur kommer det sig att du senast för ca 3 månader sedan budade på ett hus enligt vad du själv bloggat?
SvaraRaderaOm du tror på det du säger varför skulle du då köpa ett hus som du är övertygad om kan köpas för 25% lägre pris framöver?
Är det mesta du skriver om påhittat, eller hur menar du? Om det är mest påhitt så är det också ok - men du kunde i så fall vara lite rakare med att det är så det är.
Jag tror ungefär som du Per. Sverige kommer att gå bra även de närmaste 3 åren och därför kommer ingen bubbla att säga pang. Istället kommer det en mjuk sättning. De första 10% tror jag går snabbt, sedan tror jag att det står i princip still i 3 år. Folk har i grunden råd med sina boenden så om det inte blir mycket större arbetslöshet blir det ingen krasch. Att det ändå blir en nedgång beror på att folk förstår att den galna uppgången måste ta slut snart.
SvaraRaderaFör min del är det bara "påhitt", för övrigt...
Känns som om det kommer pysa ut precis som det gjorde i Danmark 2008.
SvaraRaderahttp://svtplay.se/v/2282443/danmark_efter_bostadsbubblan
Stansen, inga påhitt här inte. :)
SvaraRaderaVi har försökt hitta en ny bostad i åratal och eftersom vi har ett boende att sälja så ser jag gärna en prisstagnation eftersom vi troligen har sämre 'utväxling' på vårt hus gentemot ett framtida boende. Jag är inte övertygad om hur stort fallet blir men jag tror att det blir mer än 20 procent.
Visst finns det en del med hög belåning, men fakta talar för att de som har hög belåning även har höga inkomster(=marginaler, tvärtemot vad många verkar tro). Titta tex vad skattesänkningarna gjort gott för folks ekonomi! Så hotet är om vi skulle få en mycket hög arbetslöshet (redan idag har vi 8% men det har inte påverkat storstädernas priser).
SvaraRaderaUnder 2008 så föll priserna, men omsättningen minskade radikalt. Efterfrågan finns det dock alltid i storstäderna, där jobben finns. Tittar man på Loan To Value hos bankernas portföljer så ser man även att många kunder defakto sitter med låga lån relativt dagens värden. Så tvingade säljare, det får ni vänta länge på. Att sedan jämföra Sverige med spekulationsländer (bubblor) det blir löjligt. I Sverige köper vi för att bo, inte spekulera. Status quo ett tag?
Tror inte att det är ett stort problem i hela landet. Möjligen i storstädernas kärnor är priserna på bubbelnivå. Inflationen beror framförallt på externa faktorer, råvaru- och energipriser och då är höjda räntor inte ett särskilt effektivt sätt att komma åt problemet. Däremot är bostadsägarna högt belånade, vilket gör att räntehöjningar biter hårt på köpkraften, så jag har svårt att se räntor på 6.5% utan att folk får sluta konsumera överhuvudtaget, vilket knappast kan vara riksbankens mål.
SvaraRaderaAnonym, inget av det du nämner skriver jag. Vad jag skriver är att jag tror att vi får se en prisjustering nedåt med c:a 25 procent på 5 års sikt. Får jag fel - ingen prestige. Men att jämföra med Irland är inte löjligt, vill jag hävda.
SvaraRaderaJB, 6,5 procent i ränta hade vi för 3 år sedan. Så varför skulle vi inte kunna hamna där igen? Du kan alltid läsa prognosen på reporäntan:
http://www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=29548
Med ett påslag på 2,1% så får du en indikation på en rörlig bolåneränta.
Ta fram ett enda exempel på en marknad med pyspunka. 5% om året i fem år är helt orealistiskt. Antingen hålls priserna uppe, eller så kommer ett fall på 20-40% ganska snabbt. Se på Danmark, Irland, Spanien, USA, Sverige 90-tal etc. Vem vill köpa ett hus år 2 med 10% nedgång när man itne ser några signaler på att priserna slutar falla? När alla tror att det blir billigare om ett år så väntar många och köparna försvinner -> priserna faller ännu snabbare.
SvaraRaderaMöjligt att det blir en katalytiskt effekt som du hävdar, Mama. Ska bli spännande att följa.
SvaraRadera