Smakar det så kostar det

Mitt hem är min borg. Även om banken äger det mesta? Vårt boende är av största intresse för oss alla. Där står vår säng. Där har vi vår matplats och vårt vilorum. Där umgås familj och där har våra barn sin trygghet. Ett boende är inte en investering i första hand utan ett grundläggande behov. Och när det gäller basala behov, som de i den berömda pyramiden av Abraham Maslow, är just tak över huvudet en av de ingående trygghetsbehoven - långt ifrån självkänsla och sjölvförverkligande där investeringar troligen bör ta plats.

Livets största investering kallas den ibland - bostaden. Nej, snarare är det livets största kostnad. Många ser sig som vinnare i en bostadskarriär där den egna bostaden värderats upp - i vissa delar av landet synnerligen dramatiskt. Och nog kan det bli en nettoinvestering men knappast om man inte väljer att flytta till områden med en lägre värdeökning. Att byta en lägenhet i centrala Stockholm till en annan är en svår ekvation att värdera. De största vinnarna är istället banken, som lånar ut mer pengar, och staten som erhåller skatteintäkter.

Många är orosmolnen. Ett nedtrappat ränteavdrag är på tapeten, det talas om en till tre procent om året. Detta kommer direkt att slå på prisnivåerna. Ett annat är boräntorna som idag snittar på 1,5 procent som möjligen fördubblas under de kommande åren. Och är du en medlem i en bostadsrättsförening slår det dubbelt - både på dina egna lån och föreningens. Och sitter du i en nyproducerad lägenhet - har du koll på föreningens ekonomi?

De senaste fem åren har skulderna i nyproducerade bostadsrättsföreningar ökat med 35 procent och förväntas stiga ytterligare. Många byggbolag har nämligen märkt att de kan öka sina marginaler genom att öka föreningslånen. Mellan 2015 och 2016 ökade belåningen med 14 procent. Man döljer helt enkelt systematiskt föreningarnas skulder genom att sätta låga amorteringar och avgifter. För köparna är risken mycket påtaglig - man riskerar att drabbas av höga månadsavgifter så snart räntan höjs. Högbelånade föreningar är i regel räntekänsliga vilket innebär att en räntehöjning får stora konsekvenser för föreningens ekonomi. Medlemmarnas månadsavgifter kan då ofta behöva höjas.

Bostadsrättsföreningar kan minska sin skuldbörda genom att amortera vilket minskar räntekänsligheten - det är en enkel kalkyl. Den genomsnittliga årliga amorteringstakten i nya bostadsrättsföreningar under 2011–2017 endast 1,23 procent trots det låga ränteläget. Många spekulanter fokuserar dessvärre enbart på föreningens månadsavgift.

Enligt en undersökning från Novus ser allt färre sin bostad så som en investering. Sunt tycker jag. Då ökar ocksp medvetenheten kring risk. Knappt hälften av de tillfrågade, en minskning med 29 %, ser sin bostad så som en investering numera. Det finns också en ökad oro för en bostadsbubbla, framförallt i storstäderna. Generellt så tycks människor utanför storstadsregionerna ha ett sundare förhållningssätt till sitt boende men den avstannande prisutvecklingen påverkar nog allas medvetenhet.

Jag tycker att även bostäder borde ha en riskinformation i mäklarens prospekt. Investering i bostad innebär alltid en ekonomisk risk. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i bostaden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att en investerare får tillbaka hela det insatta kapitalet. Eller vad säger du?