Bostadstillägg

Träffade en kusin, en ganska avlägsen sådan, på en släktträff härförleden. Vi pratade bland annat bostad. Om vinster i bostadsaffärer, bland annat. Hur mycket han och hans fru tjänat på sina sälj och köp. Det här är märkligt, han är trots allt högskoleutbildad ekonom. Fast han är inte unik. Han, liksom de flesta, blir först frågande men sedan inte sällan förnekande eller förargade när jag förringar dessa vinster de hävdar att de gjort.

För att räkna på vad man tjänat på en eller flera bostadsaffärer är både svårt och enkelt. Ska allt räknas in, då blir det en större kalkyl. Allt från renoveringar till räntekostnader men också pantbrev och andra avgifter måste då omfattas i beräkningarna. Håller vi oss enbart till inköpskostnad och försäljningspris blir det betydligt enklare - men kanske ändå brutalt för alla som inte räknat efter alls.

För låt oss säga att du vid tre tillfällen köpt tre bostäder och avyttrat två, se bilden nedan.

Bostad A köps för en miljon kronor och säljs med 50 % i vinst, det vill säga femhundratusen kronor. Detta är vad de flesta ser som sin vinst. Åtminstone vinstskatten på 22 % och inflation bör man ta hänsyn till. Med 1 % i inflation som beräkningsunderlag blir då vinsten 385 000 kronor. Sedan köps bostad C och bostad B avyttras med 100 % i vinst vilket ger 1 540 000 kronor. På två bostadsaffärer 1 925 000 kronor i vinst!

Men då kommer det som de flesta inte ser eller blundar för - när du köpte bostad A, vad värderades då bostad C till? För om du köpt bostad C från början, alltså år 1, vad hade du då fått betala?

I mitt exempel värderades bostad C år 1 till 1 750 000 kronor och bostad B till 1 500 000 kronor. I denna kalkyl gick du med 115 000 kronor i förlust för bostad B och 290 000 kronor i vinst för bostad C vilket ger 175 000 kronor i reell vinst. Dock har vi inte tagit hänsyn alls till en förmodad högre belåning eftersom människor tenderar att ta en del av vinsten för livsstilssyften som renovering av badrum eller en fin båt.

Mångt fler bostadskarriärister går med förlust än med vinst om detta faktum beaktas, speciellt om du köper och säljer inom samma geografiska område. Det är inte du som skrattar hela vägen till banken utan banken, och staten, som skrattar. Eller så köper man in sig i ett mer attraktivt område med större kvadratmeter och bättre standard.

Provocerande? Ja, kanske, men familjen Penning har ju inte lyckats vi heller. Vi bodde länge i vår första villa och hade en värdeökning på drygt 300 %. Efter skatt och inflation var vi en miljon kronor plus. Hade vi köpt den villa vi bor i nu samma år som vi köpte den första hade priset varit mindre än hälften. Vår vinst blev snarare minus 800 tusen kronor.

Det går att resonera bort sig kring det här, om man så önskar, exempelvis via att den nya bostaden är nyproducerad eller att omständigheterna var si eller så. Allt sådant är dock enbart självbedrägeri.

Bostaden är ingen investering om du inte flyttar hem till mamma efter försäljning eller flyttar in i någon oattraktiv obygd. Någon enstaka har lyckats väl, dessvärre är få kallade utan de flesta är menlös bostadsboskap.