Förrätt eller efterrätt?

Det är mer regel än undantag att mina bekanta som har köpt lägenhet eller hus för några år sedan upplever att de gjort 'en bra affär'. Härförleden så hörde jag om ett par som köpte villa 1991 för åttahundrafemtiotusen kronor och idag är värdet i storleksordningen 4.5 miljoner. Visst är det enastående? Mer än 3.5 miljoner upp!

Men det finns faktorer som måste vägas in - jag har skrivit om det förr. Minsta gemensamma nämnare är att bostaden inte är en investering utan där du bor. Du måste ju bo någonstans. Jag gör ett räkneexempel av ovan för att illustrera villfarelsen i fiktiv rikedom.

Ägarna i exemplet har lånat upp mer pengar till att renovera - låt oss säga 300 000 kronor - så lånebeloppet är idag 1 150 000 kronor. So what? Värdet är ju grymt mycket högre! Och nu skall vi sälja och köpa en fin lägenhet.

Vid en försäljning på 4.5 miljoner så blir vinsten detta belopp minus inköpsbeloppet - 3 650 000 kronor. Det är tillåtet att dra av vissa saker så som renoveringskostnader och mäklararvoden. I mitt exempel de 300 000 samt 60 000 kronor. Slutlig vinst är 3 290 000 kronor. Sedan är det dags för skatt.

Det finns två möjligheter - att betala skatten direkt eller att begära uppskov.

Om vi väljer att betala direkt så motsvarar skatten 22 procent av vinsten. Efter skatt på 723 800 kronor och lösta lån samt mäklararvode blir den slutliga vinsten 2 566 200 kronor. Inte så illa ändå? Att putta in i den nya lägenheten?

Vid uppskov så är begränsningen 1.6 miljoner vilket gör att 305 800 kronor likväl måste betalas i kapitalvinstskatt. Vinsten blir då 2 984 200 kronor. Dock innebär ett uppskjutande av skatten att 0,5% av det beloppet ska betalas varje år - 14 921 riksdaler. Och skatten ska ändå betalas en dag vilket gör att du bör ha kalkylen klar för dig. Någonstans på resan så ska du betala de resterande 418 000 kronorna.

Den nya lägenheten som ligger i samma stad i ett ungefärligt likvärdigt område kostar 3 600 000 kronor. Detta innebär att paret måste låna ungefär1 miljon kronor om de väljer att skatta direkt för sin vinst. Mycket pengar men det var tur att värdestegringen var så fin?

Dock så kostade lägenheten 700 000 kronor året 1991.

Så den avslutande frågan är - vem är vinnarna? Vi som köper bostäder eller banken och staten?

Var lånebegåvad, lär dig reglerna, amortera, notera vad som kommer och anpassa kostymen efter verkligheten. I slutänden så är det vad ditt boende kostar dig som är avgörande - inte vad det anses värt enligt marknaden.